大发地产赴港IPO 最多筹资8.45亿港元

自4月向港交所递交了招股说明书后,大发地产的上市之路终于有了新进展。近日,大发地产集团有限公司宣布,拟发售2亿股股份,包括2000万股香港发售及1.8亿股国际发售,最高发售价为每股4.98港元,预计于10月11日上市。

大发地产赴港上市
大发地产赴港上市

此次全球发售规模初步为大发地产经扩大已发行股本的25%,超额配售权最多为全球发售下初步可供认购的发售股份数目的15%,每股股份发售价介于3.28港元至4.98港元。

最多筹资8.45亿港元

大发地产估计,经扣除就全球发售应付的包销费用及开支,并假设超额配股权未获行使,将自全球发售收取净所得款项约7.26亿港元(假设发售价为每股发售股份4.13港元,即指示性发售价范围的中位数);或约8.45亿港元(倘超额配股权获悉数行使)。

对于融资用途,大发地产表示约60%或4.36亿港元将于上市后一年内用作开发现有物业项目即大发融悦东方(芜湖)与凯泽锦园的建设成本;约30%或2.18亿港元将用于偿还一家资产管理公司的两年期借贷人民币5.3亿元(按固定年利率8.5%计息及到期日为2019年9月26日)的大部分;约10%或7260万港元将用作一般营运资金用途。

此外,大发地产表示已与若干投资者订立基石投资协议,据此,基石投资者已同意按发售价认购以总金额约1994.07万美元(约1.56亿港元)可购买数目(向下约整至最接近每手1,000股股份的完整买卖单位)的股份。

基石投资者包括了光大兴陇信托及佛山市顺德区健实企业资产管理有限公司,两者的投资金额分别为7800万港元及1000万美元(约7846.5万港元)。

大发的困境

在递交招股书后的5个月中,大发低调地做了些改变,以期摒弃此前偏居一隅的地方性房企印象以更适宜的姿态来迎接上市公司这个新身份。

除了总部由原先的上海虹口区搬至房企林立的大虹桥板块,此前那个提示因服务不稳定而无法正常访问地官方终于可以打开了,新上线的官网画风大气简约。

然而这份简约至极的官网也暴露了大发最大的致命点——项目、土储极度匮乏,且基本位于长三角区域。

这或许也正是大发此次筹资不过8.45亿港元的原因,这个数字是今年赴港上市房企中的最低值,在大发之后同样冲刺港股的美的置业近日宣布最多募资44.51亿港元,这一数字是大发地产的5倍。

此外,大发的经营性现金流和负债情况同样不容乐观。公开资料显示,其2015年和2016年,经营活动净现金流分别为-7.92亿元、8.55亿元,2017年这一数值骤降为-23.93亿元。

同期银行贷款及其他贷款(包括即期及非即期借贷)分别为40.91亿元、32.59亿元和59.87亿元,其中,2017年大发的贷款额增长84%;净资产负债率达269.8%,同比增长119.8%;融资成本也由3.59亿元增长至4.76亿元。

时值银根收紧、去杠杆的背景下,高杠杆房企的天花板近乎肉眼可见。

在行业标杆万科已经喊出“活下去”的当下,房企皆在加紧准备过冬的棉衣,而在土储和资金都匮乏的情况下,去年销售额仅43亿的大发要如何唱响其五年3000亿的上市故事?